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Kapitel 6. Baurecht


6.1 Grundliegende gesetzliche Vorschriften / Planungsrechte (Teil 2)
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 Siedlungsbereich (baurechtliche Sicht)
 Bauleitplanung
 Bebauungsplan
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Siedlungsbereich (baurechtliche Sicht)

Anhand der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind Aussagen hinsichtlich der nutzungsrechtlichen Lage eines Objektes möglich. Die BauNVO unterteilt nach Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und Sonderbauflächen. Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach Art der baulichen Nutzung eingeteilt werden. Wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, muß sich über das Gebiet informieren, oftmals existieren Bebauungspläne oder Satzungen in denen die Nutzung des Grundstückes und Gebäudes eingeschränkt werden können. Folgende Einteilung nach Art der baulichen Nutzung und den möglichen Nutzungsformen werden nach der BauNVO gemacht.

 

Bauleitplanung

Bauliche Nutzungsart

Mögliche Nutzungsformen

Kleinsiedlungs-gebiete

Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechen-den Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen, Gartenbaubetriebe, Anlagen für kirchliche und soziale Zwecke, etc. Häufig sind hier Siedler- und Aussiedlerhäuser einfacher Bauart zu finden. Nicht störendes Gewerbe und Tankstellen garantieren die Mindestversorgung. Eine gewolltes Handicap ist der Grad der baulichen Nutzung, welche eher eingeschränkt ist.

Reine Wohngebiete

Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. Ausnahmsweise zugelassen sind jedoch nicht störende Handwerksbetriebe und Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs dienen sowie Pflegeeinrichtungen.

Allgemeine Wohngebiete

Zulässig sind hier Wohngebäude, Läden, Schank- und Speise-wirtschaft, nicht störende Handwerksbetriebe, kulturelle Einrich-tungen sowie ausnahmsweise sonstige nicht störende Gewerbe-betriebe, z. B. Anlagen für die Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen.

Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung

Hierunter fallen Gebiete, die historisch gewachsen sind und in ihrer Eigenart erhalten bleiben sollen. Zulässig sind Wohnnut-zung, Läden, Gewerbe-, Geschäfts- und Bürogebäude. Es handelt sich häufig um Gebiete mit Satzungen, die eher innerstädtisch liegen.

Dorfgebiete

Diese Gebiete dienen der Unterbringung von Wirtschaftsstellen landwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbrin-gung von nicht störendem Gewerbebetrieben wie Versorgungs-einrichtungen und dem Einzelhandel. Auf die Belange der Land- und Forstwirtschaftlichen Entwicklungsmöglichkeit ist Rücksicht zu nehmen. Häufiges Problem ist hierbei das Bauen im Außen-bereich, weil hier häufig Sondergenehmigungen erforderlich sind.

Mischgebiete

Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören z. B. Büro- und Geschäftsgebäude.

Kerngebiete

Sie dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur. Das Wohnen in einem Kerngebiet nach Maßgabe des Bebauungsplanes ist häufig mit Einschränkungen wie Lärmemissionenoder sehr dichter Bebauung verbunden.

Gewerbe-, Industrie- und Sondergebiete

Hier liegt eine Unterbringung von Gewerbe- und Industriebetrie-ben vor. Die Wohnnutzung ist nur für Bereitschaftspersonal möglich. Häufig ist eine Bebauung mit zusätzlichem EFH für den Firmeninhaber möglich. Eine interessante Doppelnutzungsmög-lichkeit für den Firmeninhaber, wenn gleichzeitig die Produktions-stätte oder die Werkstatt auf dem Grundstück geplant sind. Sondergebiete, die der Erholung dienen sind Ferienhaussied-lungen und Wochenendhausgebiete.

 

 

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche städtebauliche Festsetzungen für ein Baugebiet. Bebauungspläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Im Bebauungsplan werden prinzipiell alle Belange der Bebauung geregelt (siehe 9 BauGB):

Bebauungspläne lassen sich in vier Gruppen einteilen, die sich jeweils durch Art und Weise der Kennzeichnungen und Festlegungen unterscheiden. Prinzipiell unterliegen jedoch alle Bebauungspläne der gleichen Rechtsgrundlage.

Ferner werden in den 11 und 12 des BauGB ergänzende Planungsinstrumentarien in Form des Vorhaben- und Erschließungsplanes und des städtebaulichen Vertrages zugelassen. Der städtebauliche Vertrag dient der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten. Es gelten die Grundsätze des Bebauungsplanes. Der städtebauliche Vertrag wird in der Regel bei Investorenprojekten angewendet. Ähnlich ist der im 12 beschriebene Vorhaben- und Erschließungsplan zu betrachten. Hier wird vornehmlich auf die private Erschließung innerhalb einer bestimmten Frist eingegangen. Beide Varianten können beim Kauf eines Bauträgerobjektes auftreten, selten jedoch bei Bestandsimmobilien im natürlich gewachsenem Umfeld.

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