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Kapitel 6. Baurecht6.1 Grundliegende gesetzliche Vorschriften / Planungsrechte (Teil 2) |
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Anhand der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind Aussagen hinsichtlich der nutzungsrechtlichen Lage eines Objektes möglich. Die BauNVO unterteilt nach Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und Sonderbauflächen. Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach Art der baulichen Nutzung eingeteilt werden. Wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, muß sich über das Gebiet informieren, oftmals existieren Bebauungspläne oder Satzungen in denen die Nutzung des Grundstückes und Gebäudes eingeschränkt werden können. Folgende Einteilung nach Art der baulichen Nutzung und den möglichen Nutzungsformen werden nach der BauNVO gemacht.
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Bauliche Nutzungsart |
Mögliche Nutzungsformen |
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Kleinsiedlungs-gebiete |
Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit
entsprechen-den Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,
Gartenbaubetriebe, Anlagen für kirchliche und soziale Zwecke, etc. Häufig
sind hier Siedler- und Aussiedlerhäuser einfacher Bauart zu finden. Nicht
störendes Gewerbe und Tankstellen garantieren die Mindestversorgung. Eine
gewolltes Handicap ist der Grad der baulichen Nutzung, welche eher
eingeschränkt ist. |
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Reine
Wohngebiete |
Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.
Ausnahmsweise zugelassen sind jedoch nicht störende Handwerksbetriebe und
Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs dienen sowie
Pflegeeinrichtungen. |
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Allgemeine
Wohngebiete |
Zulässig sind hier Wohngebäude, Läden, Schank-
und Speise-wirtschaft, nicht störende Handwerksbetriebe, kulturelle
Einrich-tungen sowie ausnahmsweise sonstige nicht störende Gewerbe-betriebe,
z. B. Anlagen für die Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen. |
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Gebiete zur
Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung |
Hierunter fallen Gebiete, die historisch
gewachsen sind und in ihrer Eigenart erhalten bleiben sollen. Zulässig sind
Wohnnut-zung, Läden, Gewerbe-, Geschäfts- und Bürogebäude. Es handelt sich
häufig um Gebiete mit Satzungen, die eher innerstädtisch liegen. |
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Dorfgebiete |
Diese Gebiete dienen der Unterbringung von
Wirtschaftsstellen landwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der
Unterbrin-gung von nicht störendem Gewerbebetrieben wie
Versorgungs-einrichtungen und dem Einzelhandel. Auf die Belange der Land- und
Forstwirtschaftlichen Entwicklungsmöglichkeit ist Rücksicht zu nehmen.
Häufiges Problem ist hierbei das Bauen im Außen-bereich, weil hier häufig
Sondergenehmigungen erforderlich sind. |
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Mischgebiete |
Mischgebiete dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören z.
B. Büro- und Geschäftsgebäude. |
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Kerngebiete |
Sie dienen vorwiegend der Unterbringung von
Handelsbetrieben sowie der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur. Das Wohnen in
einem Kerngebiet nach Maßgabe des Bebauungsplanes ist häufig mit
Einschränkungen wie Lärmemissionen oder sehr dichter Bebauung verbunden. |
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Gewerbe-,
Industrie- und Sondergebiete |
Hier liegt eine Unterbringung von Gewerbe- und
Industriebetrie-ben vor. Die Wohnnutzung ist nur für Bereitschaftspersonal
möglich. Häufig ist eine Bebauung mit zusätzlichem EFH für den Firmeninhaber
möglich. Eine interessante Doppelnutzungsmög-lichkeit für den Firmeninhaber,
wenn gleichzeitig die Produktions-stätte oder die Werkstatt auf dem
Grundstück geplant sind. Sondergebiete, die der Erholung dienen sind
Ferienhaussied-lungen und Wochenendhausgebiete. |
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Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche städtebauliche Festsetzungen für ein Baugebiet. Bebauungspläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Im Bebauungsplan werden prinzipiell alle Belange der Bebauung geregelt (siehe §9 BauGB):
Bebauungspläne lassen sich in vier Gruppen einteilen, die sich jeweils durch Art und Weise der Kennzeichnungen und Festlegungen unterscheiden. Prinzipiell unterliegen jedoch alle Bebauungspläne der gleichen Rechtsgrundlage.
Ferner werden in den §§11 und 12 des BauGB ergänzende Planungsinstrumentarien in Form des Vorhaben- und Erschließungsplanes und des städtebaulichen Vertrages zugelassen. Der städtebauliche Vertrag dient der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten. Es gelten die Grundsätze des Bebauungsplanes. Der städtebauliche Vertrag wird in der Regel bei Investorenprojekten angewendet. Ähnlich ist der im §12 beschriebene Vorhaben- und Erschließungsplan zu betrachten. Hier wird vornehmlich auf die private Erschließung innerhalb einer bestimmten Frist eingegangen. Beide Varianten können beim Kauf eines Bauträgerobjektes auftreten, selten jedoch bei Bestandsimmobilien im natürlich gewachsenem Umfeld.
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 Kapitel 7. Grunderwerb
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6.1 Grundliegende gesetzliche Vorschriften / Planungsrechte (Teil 1)
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