Startseite/Schnellfinder
 |
Kapitel 8. Finanzierung8.1 Grundlagen der Finanzierung (Teil 1) |
|
|
 | |
Eine solide Immobilienfinanzierung steht auf zwei Säulen, dem Eigen- und dem Fremdkapital. Eine Fremdfinanzierung bewertet das Objekt nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem tatsächlichen Wert, d. h. in der Regel schlechter. Dementsprechend versuchen die Banken und andere geldgebende Institutionen das Restrisiko auf den Kunden abzuwälzen. Die Bank hat eine Beleihungsgrenze von 60-80 %, welche entsprechend der Objektbewertung und dem tatsächlichem Verkaufspreis schwanken kann. Wird eine Immobilie zu 100 % selbst finanziert, sollte vorher die Rendite geprüft werden und eventuell ein Notgroschen einkalkuliert werden. Grundsätzlich sind etwa 20 % Eigenkapital erforderlich, um den Kauf realisieren zu können. Diese 20 % sollten vorher angespart oder durch Eigenleistungen wie Fördergelder und Muskelhypothek später beim Kauf erst realisiert werden. Bei der Einplanung von Fördergeldern sind vorher exakte Auskünfte über Grenzen und Fristen einzuholen. Eigenleistungen sind Muskelkraft, Planungsleistungen oder Vermittlungsgeschäfte (Musterhaus, Empfehlungen an Bekannte), um nur einige zu nennen. Sinnvolle, werterhaltende oder wertverbessernde Maßnahmen müssen gut kalkuliert werden. Sie sollten schon vorher wissen, was Ihre möglichen Eigenleistungen für die Bank wert sind. Es werden 7,5-10 Euro pro Stunde angerechnet. Bei Arbeitsleistung kann der Lohnanteil verschwindend gering sein. Hinzu kommen Rabatte für Materialien, die in der Regel nur der Bauunternehmer als Großabnehmer erhält, nicht jedoch der Privatkunde. Die Folge ist, daß der Eigenleistungsanteil an Stundensätzen durch die höheren Materialkosten wieder schwindet.
|
Die Banken bieten Ihnen Hypotheken und Kredite an, die Bausparkassen Bausparverträge und einige Versicherungen Lebensversicherungsvarianten. Für einen Vorabcheck der Finanzen ist es unablässig, sich diverse Angebote einzuholen, zumindest um die Konditionen und die aktuellen Zinssätze zu erfahren. Eine Art Deckungszusage oder Finanzierungsbestätigung über die Finanzierungsmöglichkeiten kann die spätere Kaufentscheidung oder den Zuschlag für ein Objekt erheblich beschleunigen und wirkt gegenüber dem Verkäufer seriös. Die Banken achten in der Regel auf eine spätere Verwertbarkeit und Werterhaltung des Objektes, dieser Grundgedanke kann beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie von Vorteil sein. Wertsteigernde Maßnahmen und eine eventuelle spätere Vermietung oder anfängliche Teilvermietung schafft Sicherheit und kann anfangs bessere Konditionen sichern. Fremdkapital sind weiterhin alle Fördergelder, die rechnerisch jedoch als Eigenkapital zu sehen sind.
|
|
Woher nehmen, wenn nicht stehlen? Obwohl dieses sicher bequemer wäre, müssen die gesamten Ersparnisse und Geldquellen überprüft werden. Problematisch sind bestehende Anlagen wie Aktien und Versicherungen, wenn diese mit einbezogen werden sollen. Eigenleistungen sollten frühzeitig über Preisanfragen gesammelt werden und bei dem Finanzierungsvorabcheck mit der Bank besprochen werden. Auch eine Anfrage hinsichtlich der Nachbarschaftshilfe ist sicherlich nicht verkehrt. Bedenken Sie jedoch: Fachmann ist Fachmann und Laie ist Laie. Überschätzen Sie die Muskelhypothek nicht. Angenehmer sind sicherlich Leistungen wie das Erbringen von Planungsleistungen, Logistik, Vermittlungsgeschäfte, Musterhausbonus, Werbung etc., diese Bereiche bilden jedoch die Ausnahme. Alle aufgeführten Mittel haben unterschiedliche rechtliche und zeitliche Bindungen. Ferner wird zwischen Außen- und Innenfinanzierung differenziert. Außenfinanzierung sind alle Fremdkapitalmittel, die nicht grundschuldnerisch abgesichert werden müssen. Dieses beinhaltet im engerem Sinne auch Eigenkapitalmittel.
|
| |
weiter: |
 Kapitel 9. Bauphysik
|
zurück: |
Kapitel 8. Finanzierung
|
info@immobilienkaufberatung.de