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7.1 Beurkundungsgesetz, Rechte und Pflichten des Notars

Einen Notar kann man sich empfehlen lassen oder den vom Verkäufer vorgeschlagenen akzeptieren. Grundsätzlich arbeiten alle Notare gleich und die Kosten sind über die Gebührenordnung festgelegt. Im Beurkundungsgesetz und im BGB werden die Rechte und Pflichten eines Notares festgehalten. Bei Grundstücksgeschäften ist laut BGB immer ein Notar vonnöten. Mündliche oder sonstige schriftliche Absprachen haben keinen Bestand. Der Staat möchte den Käufer schützen. Es handelt sich deshalb bei Grundstücksgeschäften um eine sogenannte erklärungsbedürftige Dienstleistung.

Im Beurkundungsgesetz werden die grundsätzlichen Rechte und Pflichten der Notare festgelegt:
• Verbot der Mitwirkung des Notars, wenn seine Neutralität nicht gewährleistet ist (z. B. Verwandte, Geschäftspartner)
• Ablehnung der Beurkundung bei offensichtlicher Geschäftsunfähigkeit einer Partei und bei offensichtlich verbotenen oder unredlichen Zwecken
• grundsätzliche Notwendigkeit einer Niederschrift der Beurkundung
• Erfassung sämtlicher relevanter Daten wie Gegenstand des Vertrages und der beteiligten Personen
• Vorhandensein von Genehmigungserfordernissen über sämtliche Unterlagen und behördlichen Genehmigungen (z. B. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes oder eventuelle öffentliche Vorkaufsrechte)
• Grundbucheinsicht mit Belehrung über sämtliche Einträge
• geregelte Abwicklung beim Grundbuchamt und weiteren Behörden durch den Notar
• zeitlicher Ablauf von Notarvertrag und Zahlungen
• zeitliche Festlegung der sogenannten Nutzungs- und Lastenübernahme im Notarvertrag

Nutzungs- und Lastübernahme bedeutet, daß mit dem Tag des Vertragsabschlusses alle Pflichten und Lasten, die sich aus dem Grundstück ergeben, auf den Käufer übergehen (Grundsteuerabgaben, Haftpflicht etc.) und auch der Kaufpreis fällig wird. Ist kein Eintrag im Grundbuch vorhanden, der den Erwerber als Eigentümer ausweist, zahlt die Bank die Gelder auch nicht aus, es wird keine Hypothek ausgereicht. Bis zur Eintragung können viele Monate ins Land gehen. Probleme, die sich oftmals über Jahre erstrecken können, entstehen bei ungeklärter Erbfolge. Viele Gebrauchtimmobilien werden von Erbgemeinschaften zum Kauf angeboten. Häufig enden Erbauseinandersetzungen mit der Zwangsversteigerung oder einem Verkauf unter Wert. In den neuen Bundesländern ist die Klärung der Rückabwicklung mit dem Alteigentümer zu überprüfen.
Eine realistische Vereinbarung über das Zahlungsziel für das Objekt, gemeinsam mit den an der Finanzierung beteiligten Institutionen, ist zu treffen. Erst nach Vorliegen der sogenannten Auflassungsvormerkung (dies ist ein Eintrag im Grundbuch, der das Kaufrecht sichert), sollte der Verkäufer Zugriff auf die gezahlte Kaufsumme bekommen. Zahlungen vor diesem Zeitpunkt an sind vorsichtshalber auf ein Notaranderkonto (ein vom Notar angelegtes und verwaltetes Bankkonto) zu leisten, nie an den Verkäufer direkt. Eigentümer des Grundstückes ist immer derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist. Sehr wichtig ist es in diesem Zusammenhang, auf die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben im Kaufvertrag zu achten, denn auch nach dem Erwerb können Zusatzkosten durch Auflagen oder sonstige Maßnahmen entstehen.

Deshalb sollte folgendes geprüft werden:
• Grundsteuerbescheid
• Altlastenregelung hinsichtlich Haftung und Entsorgungskosten für das Grundstück
• Übergabe von Bescheinigungen für bezahlte Anliegerbeiträge
• ob das Grundstück in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegt und ob evtl. vorherige Stadtsanierungsmaßnahmen abgerechnet wurden
• ob es Stellplätze oder eine Ablösesumme für Stellplätze gibt und wer gemeinsam genutzte Einrichtungen z. B. Grenzmauern oder Stellplätze finanziert
• ob zur Zeit eine Erschließungsmaßnahme hergestellt oder geplant wird und die Erschließung öffentlich oder privat organisiert wird
• ob es Probleme mit bestandsgeschützten Bäumen geben kann
• ob ein Rechtsstreit/Auseinandersetzung mit Nachbarn oder Behörden vorliegt

Der Notar erklärt mit seiner Unterschrift nur, daß die Vertragsparteien den Vertrag tatsächlich persönlich unterschrieben haben. Zum Vertragsinhalt äußert sich der Notar in der Regel nicht. Es besteht aber eine neutrale Erklärungspflicht über den Inhalt des Vertrages seitens des Notares, wenn einige Klauseln unklar sind.

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