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Dieses Buch entstand zum einem aus der Erkenntnis heraus, daß Ratgeber für Neubauten, Umbauten, fachbezogene Bücher z. B. über Finanzierung oder Baurecht auf dem Büchermarkt überwiegen. Zum anderen deshalb, weil vorhandene Ratgeber oftmals da aufhören, wo neutrale Fachinformationen über Gebrauchtimmobilien benötigt werden. Ein typisches Beispiel ist die Empfehlung, die Fassade visuell auf abblätternde Farbe zu untersuchen. Dazu ist sicher jeder Interessent in der Lage. Die Frage nach der Ursache für das Abblättern sollte aber auch erläutert werden. Oftmals sind es auch nicht die offensichtlichen Schäden, die die Kaufentscheidung und das spätere Scheitern verursachen, sondern die Potenzierung der vielen kleinen Mängel an einem Objekt. Eine schlechte Beratung und ungenügende Informationen können noch hinzukommen.
Der Schwerpunkt dieses Buches sind die üblichen Gebrauchtimmobilien im Alter zwischen 5 und 100 Jahren, die modernisierungsbedürftig, schlecht gepflegt, kaputtsaniert und/oder viel zu teuer angeboten werden. Im Gegensatz dazu gibt es gute Literatur über Entkernungen von Häusern oder dem Ausbau von Bauernhäusern. Doch dies trifft nicht unbedingt auf einen durchschnittlichen Erwerber zu, weil er oft weder genug Experten mit Erfahrung noch ein hohes Budget von 500.000 Euro aufwärts besitzt. Außerdem hat er auch oft nicht verschiedene Fachleute zur Beratung und Bewertung zur Verfügung.
Eine günstige Immobilie bis 500.000 Euro weist in der Regel schon viele Schäden auf und erfordert entsprechende Maßnahmen. Durchschnittlich liegt der mögliche Kaufpreis jedoch noch darunter bei 100-300.000 Euro. Tolle Villen oder große Umbau- und Sanierungsmöglichkeiten sind damit nicht drin. Fällt man da eine Fehlentscheidung, war es vielleicht die letzte Immobilie fürs Leben.
Aber der Wunsch nach einer eigenen Immobilie steht immer noch ganz oben auf dem Wunschzettel vieler Menschen.
Wie aber wird dieser Traum realisiert? Banken, Makler und Verkäufer werden den Interessenten in der Regel nicht entgegenkommen, sondern verfolgen ihre eigenen Interessen. Der Informationsbedarf ist hoch, und die Informationen müssen schnell verfügbar sein. Viele Gebiete und Anforderungen sind dabei zu beachten. Horrormeldungen in den Medien, die Einmaligkeit des Erwerbes, die eigenen Ansprüche und die Realität sorgen garantiert für ein unvergeßliches Erlebnis, bis es zur entgültigen Kaufentscheidung kommt.
Vielleicht liegt der Grund für den Erwerb einer Gebrauchtimmobilie auch in der Erkenntnis, daß ein Neubau zu teuer ist oder schlicht und ergreifend einfach unattraktiv hinsichtlich des Preis- Leistungsverhältnisses. Viele Neubaugebiete liegen außerstädtisch und sind zudem von der Bauträgerkultur geprägt. Gutes und preiswertes Bauland ist knapp, die Verteilung und der Erwerb sind eher ein Glücksspiel. Ein Vorteil der Gebrauchtimmobilie ist sicherlich die relativ freie Wahl der Lage und der in der Regel etwas günstigere Preis.
Dieses Buch ist eine Hilfe beim Erwerb von gebrauchten Immobilien zu Wohnzwecken. Es führt durch die wesentlichen Aspekte, die bei einem Gebrauchtimmobilienkauf zu beachten sind. Gleichzeitig werden die entsprechenden theoretischen Grundlagen vermittelt. Anhand von verschiedenen Verfahren und Hilfestellungen werden Anregungen dazu gegeben, sich selber weiter zu helfen oder einen Fachmann einzuschalten.
Inhaltlich sind die jeweiligen Kapitel eng an die entsprechenden Normen und Gesetze angelehnt und jeweils für den Gebrauchtimmobilienerwerber aufgearbeitet. Praktisch werden bestehende Anforderungen aus den Normen mit dem Ist-Zustand der bestehenden Immobilie vergleichend dargestellt. Die so gewonnenen Informationen können interpretiert werden und als Grundlage für die eigene Finanz-, Bedarfs- und ggf. Sanierungsanalyse genutzt werden.
Ein weiteres Anliegen ist es, den Besichtigungs- und Bewertungsvorgang der Wunschimmobilie reproduzierbar zu gestalten, da in der Regel bis zur Kaufentscheidung sehr viele Objekte angesehen werden. Dies spart Zeit und verschafft Vorteile, denn eine Kaufentscheidung will gut überlegt sein und vor allem muß sie gut vorbereitet werden.
Dieser Ratgeber führt von der Bedarfsanalyse - also "Was brauche ich mindestens?", "Was hätte ich gerne?" und "Was möchte ich später verwirklichen?" - zur Finanzanalyse. Die Finanzanalyse ist ein Grundschema, bezogen auf die Zeit- und Sanierungsachse, da hier wesentliche Unterschiede im Gegensatz zum Neubau vorliegen und z. B. häufig die Gebäudefolge- und Bewirtschaftungskosten gegenüber dem Neubau höher sind. Das Themengebiet rund um das Baurecht beinhaltet das Erschließungsrecht, das Erbbaurecht, den Notarvertrag und natürlich die jeweiligen Baugesetze aus dem BauGB (Baugesetzbuch), der BauNVO (Baunutzungsverordnung), der LBO (Landesbauordnung) etc. Die Grundzüge der Baukonstruktion und der Bauphysik dienen der späteren Mängelanalyse. Eine Bauteilbeschreibung mit den typischen Mängeln und Sanierungskosten kann bei der Begehung sofort angewendet werden.
 
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Auch im Handel erhältlich: Wegweiser zur Gebrauchtimmobilie ISBN 3-8311-4131-2 © Carsten Biehlig - Andrea Enko 2002 
info@immobilienkaufberatung.de
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